Prix immobilier à La Bégude-de-Mazenc en 2025
Une maison se vend 2 409 €/m² à La Bégude-de-Mazenc, à peine au-dessus de la médiane départementale, ce qui place la commune au 24e rang des 57 communes suivies ici. Le fait marquant se trouve pourtant ailleurs. Un appartement s'y échange à 85 000 € pour 62 m² en médiane. Pour un premier achat ou un petit investissement, peu de communes du secteur offrent une porte d'entrée aussi basse.
Quatre-vingt-cinq mille euros pour un appartement de 62 m²
Quatorze appartements ont changé de main entre 2023 et 2025. Le prix médian payé s'établit à 85 000 € pour une surface médiane de 62 m², soit 1 689 €/m². Les prix au m² observés vont de 825 à 2 337 selon les biens.
Ce niveau mérite d'être comparé. À Montélimar, à quatorze kilomètres, le prix médian d'un appartement dépasse largement ce montant, et à Montboucher-sur-Jabron il atteint 162 360 €. La Bégude offre donc un accès à la propriété que ne permet aucune commune du pourtour immédiat de la sous-préfecture.
La contrepartie tient dans l'état du bâti. Ces appartements se trouvent dans le tissu ancien du village, souvent en étage sans ascenseur, parfois sans stationnement. Sur un bien à 85 000 €, une remise à niveau électrique, une isolation et une reprise de menuiseries représentent facilement 30 000 à 50 000 €. Le calcul reste favorable, à condition de l'avoir fait avant de signer.
Cinquante-six pour cent du parc date d'avant 1948
Sur les 270 logements diagnostiqués depuis 2021, 151 sont antérieurs à 1948 et 48 relèvent de la période 1948 à 1974. Les constructions postérieures à 1989 ne représentent que 42 logements. La Bégude-de-Mazenc, Taulignan et Saillans forment le trio des villages au bâti le plus ancien parmi ceux étudiés dans cette série.
Cette ancienneté se traduit dans les étiquettes de façon moins brutale qu'on pourrait le craindre. Vingt-huit logements sont classés F ou G, soit 10 %, une proportion comparable à celle d'Allan et inférieure à celle de Châteauneuf-du-Rhône. Une partie du bâti ancien a donc été rénovée, ce qui est cohérent avec la présence de 26 logements classés B.
Le chauffage, en revanche, mérite une attention réelle. Cent soixante-huit logements fonctionnent à l'électricité, quarante-deux au fioul, trente-huit au bois et quinze au gaz en citerne. Les quarante-deux logements au fioul représentent 16 % du parc diagnostiqué, une proportion que peu de communes du secteur dépassent. Une chaudière fioul ne peut plus être remplacée à l'identique depuis juillet 2022, et son remplacement par une pompe à chaleur coûte entre 12 000 et 18 000 € avant aides. Sur un bien concerné, cette dépense entre dans la négociation.
Les grandes surfaces restent accessibles ici
Quarante-trois ventes de maisons sur trois ans donnent une médiane de 2 290 €/m², pour un prix médian payé de 266 940 € et une surface médiane de 102 m². La moitié centrale des ventes s'étale de 1 766 à 3 083 €/m².
Seize ventes portaient sur des biens de plus de 100 m², qui se sont échangés autour de 2 128 €/m². Neuf portaient sur des maisons de 70 à 100 m² et cinq sur des biens plus petits. Les cinq-pièces et plus, quatorze ventes, ressortent à 2 332 €/m². Le marché reste donc accessible sur les grandes surfaces, ce qui est l'inverse de ce qu'on observe à Allan ou à Montboucher.
Les ventes de 2025 sur la carte
Chaque point est une vente enregistrée en 2025. Le vieux village de Châteauneuf-de-Mazenc, perché à l'écart du bourg, se repère à la position isolée de ses points.
Bleu pour les maisons, vert pour les appartements. Cliquez un point pour voir la surface, le prix au m² et la date. Les ventes dont les coordonnées ne sont pas publiées ne peuvent pas être placées.
L'évolution des prix depuis 2021
Prix médian au m², année par année
Maisons, distribution des prix de vente
Ventes de 2023 à 2025 cumulées. Une seule année ne donnerait que deux ou trois ventes par catégorie.
Ventes par trimestre en 2025
Seize pour cent de hausse en quatre ans
Les ventes de 2021 et 2022, quarante-six au total, donnent 2 006 €/m². Celles de 2024 et 2025, trente et une au total, donnent 2 321 €/m². La progression atteint 15,7 % en quatre ans, un rythme intermédiaire entre les 5 % de Sauzet et les 23 % de Montboucher-sur-Jabron.
La médiane de 2023 n'est pas affichée sur le graphique, parce que la commune n'a enregistré que douze ventes de maisons cette année-là. Une valeur calculée sur douze transactions n'apporte rien à la lecture d'une tendance, et nous préférons montrer un trou plutôt qu'un point qui trompe.
Le budget d'une maison à La Bégude-de-Mazenc
Calculs faits sur les 43 ventes de maisons des millésimes 2023 à 2025 réunis. La fourchette donne la moitié centrale des ventes.
La borne basse correspond à du bâti ancien à reprendre, la borne haute à un bien rénové ou récent. Sur ce marché, l'écart entre les deux recouvre à peu près le coût réel d'une rénovation.
La Bégude comparée aux communes de la Valdaine et du pays de Dieulefit
La commune appartient à la communauté de communes Dieulefit-Bourdeaux, et son marché se compare autant à celui de Dieulefit qu'à celui du bassin de Montélimar.
| Commune | Maisons €/m² | Quatre ans | Surface médiane | Ventes 2025 |
|---|---|---|---|---|
| La Bégude-de-Mazenc | 2 409 € | +15,7 % | 111 m² | 17 |
| Dieulefit | 2 000 € | +11,7 % | 104 m² | 62 |
| Sauzet | 2 931 € | +5,4 % | 106 m² | 16 |
| Montboucher-sur-Jabron | 2 492 € | +22,8 % | 118 m² | 38 |
| Taulignan | 2 179 € | +12,5 % | 99 m² | 27 |
| Montélimar | 2 366 € | +6,5 % | 100 m² | 655 |
Médianes DVF 2025 pour le prix, évolution mesurée entre les ventes de 2021-2022 et celles de 2024-2025. Source, demandes de valeurs foncières, DGFiP.
Un bourg de plaine et un village perché
La Bégude-de-Mazenc compte 1 779 habitants sur 23,9 km², soit 74 habitants au kilomètre carré. La commune se lit en deux morceaux. Le bourg actuel s'est développé le long de la route, dans la vallée du Jabron, autour d'un ancien relais de poste dont le nom même de Bégude porte la trace. À l'écart, sur sa colline, le vieux village de Châteauneuf-de-Mazenc conserve ses ruelles, les ruines de son château et son beffroi.
Cette double implantation compte dans une recherche. Le bourg offre les commerces à pied et l'accès direct à la route de Montélimar. Le vieux village offre la vue, le calme et le caractère, avec les servitudes qui vont avec, à savoir des accès étroits, un stationnement compté et des contraintes sur les façades. Les deux se retrouvent dans la même médiane communale.
Montélimar est à 13,7 km, sa gare à 14,3 km. Le collège public le plus proche est le collège Olivier de Serres à Cléon-d'Andran, à 7 km, celui de Dieulefit venant à 11,6 km. Les lycées sont à Montélimar. Cette distance aux établissements du second cycle est plus longue que dans les communes de la première couronne, et le transport scolaire devient un vrai sujet pour une famille avec adolescents.
L'école, les commerces et les services
L'école publique Frédéric Paradis accueille les enfants du village. Pour une commune de moins de deux mille habitants, l'équipement commercial est inhabituellement fourni, avec un supermarché U Express doublé d'une station-service, deux boulangeries, une boucherie, deux pharmacies, un tabac-bar, trois restaurants dont La Guinguette du parc, un hôtel-restaurant, une agence postale, une bibliothèque nommée La Passerelle, un musée et une piscine municipale.
La piscine mérite d'être signalée, parce qu'elle reste rare dans une commune de moins de deux mille habitants. Sur un territoire où les équipements de loisirs demandent en général un trajet, cet équipement pèse dans le choix d'une famille et se retrouve, indirectement, dans le prix.
Côté santé, le registre des entreprises actives recense un médecin, trois infirmiers, deux chirurgiens-dentistes et six masseurs-kinésithérapeutes. Un seul médecin pour 1 779 habitants reste un point de vigilance à vérifier auprès de la mairie avant une installation, en particulier pour un ménage âgé.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter ici
- L'énergie de chauffage, qui est le premier point sur cette commune. Seize pour cent du parc diagnostiqué est encore au fioul, avec une interdiction d'installer un générateur neuf depuis juillet 2022.
- L'ampleur des travaux sur le bâti ancien. Plus de la moitié du parc date d'avant 1948. Une rénovation complète se chiffre entre 800 et 1 500 €/m², à comparer à l'écart entre la borne basse et la borne haute des budgets ci-dessus.
- Le bourg ou le vieux village. Ce ne sont pas les mêmes contraintes d'accès, ni les mêmes règles d'urbanisme. Un bien dans le périmètre de protection des ruines relève de l'avis de l'architecte des bâtiments de France pour ses extérieurs.
- Le stationnement, s'il s'agit d'un appartement. À ce niveau de prix, l'absence de place de parking est fréquente, et elle pèse à la revente comme à la location.
- La distance au lycée, qui vaut douze à quatorze kilomètres. Renseignez-vous sur les horaires du transport scolaire avant de projeter une installation avec des adolescents.
- L'assainissement, individuel sur une partie du territoire. Le diagnostic remis par le vendeur dit si la filière est conforme, et sa réfection coûte de 8 000 à 15 000 €.
Les données détaillées commune par commune
Deux fiches imprimables reprennent toutes les mesures, maisons et appartements séparés.
Les communes autour
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à La Bégude-de-Mazenc ?
La médiane des maisons vendues en 2025 s'établit à 2 409 €/m², soit 3 % au-dessus de la médiane départementale. Sur les trois derniers millésimes cumulés, quarante-trois ventes donnent 2 290 €/m², pour un prix médian payé de 266 940 €.
Combien coûte un appartement à La Bégude-de-Mazenc ?
Le prix médian d'un appartement sur les millésimes 2023 à 2025 s'établit à 85 000 € pour 62 m², soit 1 689 €/m². Quatre communes seulement descendent plus bas parmi celles que nous mesurons, Montbrun-les-Bains, Saint-Vallier, Saint-Jean-en-Royans et Mollans-sur-Ouvèze. La médiane porte ici sur quatorze ventes.
Le parc de logements est-il ancien à La Bégude-de-Mazenc ?
Très. Sur 270 logements diagnostiqués depuis 2021, 151 sont antérieurs à 1948, soit 56 % du parc examiné. Vingt-huit sont classés F ou G. Quarante-deux logements se chauffent encore au fioul, soit 16 % du parc examiné, une part élevée pour le secteur.
Quels commerces et services trouve-t-on à La Bégude-de-Mazenc ?
Pour un village de 1 779 habitants, l'équipement est inhabituellement complet. On y trouve un supermarché U Express avec sa station-service, deux boulangeries, une boucherie, deux pharmacies, un tabac-bar, trois restaurants, un hôtel, une piscine municipale, une bibliothèque, un musée et une agence postale. L'école publique Frédéric Paradis accueille les enfants du village.
Est-ce un bon endroit pour un premier achat ?
Sur le seul critère du prix d'entrée, oui, et de loin. Un appartement à 85 000 € reste finançable avec un apport modeste, et le village offre les commerces du quotidien à pied. Les deux réserves à peser sont l'état du bien, presque toujours ancien à ce niveau de prix, et la distance aux bassins d'emploi, qui suppose une voiture.
Peut-on y faire du locatif ?
Le prix d'achat bas rend le rendement théorique attractif. Deux points le limitent. La demande locative d'un village de 1 779 habitants reste étroite, et un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale. Vérifiez l'étiquette énergétique avant tout, puisque 10 % du parc local est en F ou G.
Le vieux village de Châteauneuf-de-Mazenc est-il habité ?
Oui, en partie. Le site perché conserve ses maisons, ses ruelles, les vestiges de son château et son beffroi. Y acheter suppose d'accepter l'accès difficile, le stationnement à distance et l'encadrement des travaux extérieurs. En contrepartie, ces biens conservent bien leur valeur, parce que leur nombre ne peut pas augmenter.
Combien de ventes par an ?
Dix-sept logements ont changé de main en 2025, dont quinze maisons. Sur cinq ans, la commune totalise 114 ventes retenues dans nos calculs. Ce rythme, d'une vingtaine de logements par an, place La Bégude parmi les marchés peu liquides, ce qui allonge à la fois la recherche et la revente.
La commune dépend-elle de Montélimar ou de Dieulefit ?
Administrativement, de la communauté de communes Dieulefit-Bourdeaux. Dans la pratique, les habitants regardent vers Montélimar pour l'emploi, la gare, les lycées et les grandes surfaces, et vers Dieulefit ou Cléon-d'Andran pour le collège. Cette double orientation explique que le marché local ne suive exactement ni l'un ni l'autre.
D'où viennent ces chiffres
Toutes les valeurs de cette page sortent des demandes de valeurs foncières, le fichier des ventes immobilières publié par la DGFiP sur data.gouv.fr. Elles portent sur les mutations enregistrées à La Bégude-de-Mazenc (code Insee 26045) entre 2021 et 2025, soit 17 ventes de logements pour la seule année 2025 et 57 sur les trois derniers millésimes.
Une vente qui porte sur plusieurs lots est comptée une seule fois, à son prix total divisé par la surface de l'ensemble des lots. Sans cette précaution, un immeuble vendu en bloc ferait apparaître un prix au m² multiplié par le nombre d'appartements. Les ventes de moins de 10 000 €, celles dont le prix au m² sort de la fourchette 300 à 15 000 €, et les biens de moins de 9 m² ou de plus de 600 m² sont écartés. L'évolution sur quatre ans compare les ventes de 2021 et 2022 à celles de 2024 et 2025, parce qu'une médiane annuelle calculée sur vingt ventes bouge de trente pour cent pour des raisons qui n'ont rien à voir avec le marché. Les étiquettes énergétiques, les périodes de construction et les modes de chauffage proviennent de la base des diagnostics de performance énergétique de l'Ademe, limitée aux logements existants diagnostiqués depuis juillet 2021. Une médiane annuelle n'est publiée qu'à partir de quinze ventes, ce qui explique l'interruption du graphique en 2023.
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